问法案例
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新闻 时间:2024年03月20日 来源:半岛都市报
对业主共有部分经营收益代管情况及时如实公示。李先生2018年取得房屋权属证明,成为小区业主,完全有权要求物业公开小区公共收益情况。
问题3>>>
新房交付后存质量问题
物业没有维修解决咋办
张先生2022年时购买了某小区的一套住房,房屋是精装交付的。可入住后张先生发现,房屋存在很多质量问题。卫生间的防水没有做好,瓷砖多处有起鼓问题,厨房下水也存在倒流问题,经常将厨房淹了。张先生找物业反映过多次,物业对卫生间防水和瓷砖问题进行了维修,到现在仅是勉强可以使用,至于其他的问题,物业一直没有维修。因为问题没有解决,张先生一直没有交物业费。前段时间,张先生收到物业送来的律师函,称如果再不交纳物业费,将对张先生提起诉讼。张先生询问律师,房屋的质量问题物业没有解决,自己是否有权拒交物业费?
律师说法:购买的房屋装修存在质量问题,给张先生的权益带来损害,张先生完全可以主张维权,但在维权时应当分清义务主体。小区业委会与物业公司签订的服务合同合法有效,双方都应该依照合同履行相应的义务。物业公司按照合同约定,对小区提供了物业服务,张先生作为业主,也应按约定履行相应的合同义务,即按时交纳物业费。房屋在交付时即存在质量问题,张先生应当向房屋开发建设单位主张权利,物业公司如果已尽到物业服务合同约定的义务,则不应对此承担责任,张先生不能以拒绝交纳物业服务费的方式替代维权。
问题4>>>
小区业主不同意涨价
物业是否能上涨物业费
孙女士是某小区业主,该小区没有成立业主委员会。2021年,孙女士与某物业公司签订物业管理服务协议,该协议约定了双方的权利和义务。物业公司在为小区提供物业服务期间,对公司收益和支出情况从未向小区业主进行公示。2022年9月,物业公司在小区内张贴《物业费用调整公告》,提出将对物业费做出调整。2022年10月至12月,物业公司在小区发放《费用调整征求意见表》征求意见,当时据孙女士了解,绝大部分业主不同意调整物业费。2023年1月1日起,在未向政府有关物价部门备案的情况下,物业公司开始按上调后的价格标准收取物业费用,孙女士询问律师,小区没有业主委员会,物业就可以随便调整物业费吗?
律师说法:物业服务费的调整属于物业管理区域内重大物业管理事项,根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的相关规定,涉及物业费收费标准的调整,应当由业主共同决定,并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。且根据住建部下发的通知规定:业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。孙女士的小区尚未成立业主大会并选举业主委员会,应当由当地居委会代行业主委员会职责,在当地街道办事处的指导和监督下,与广大业主充分协商,对物业服务费的调整进行充分调查,广泛征求全体业主意见,并将调查结果向社区居委会和街道办事处进行报告,在经社区居委会及街道办事处均对调查结果予以认可,并同意上调小区物业费的情况下,进行物业管理费的调整。物业公司私自对物业费的调整程序不合法,不会得到法律的支持。
问题5>>>
居委会与物业公司签订
物业服务协议是否有效
陈先生入住的小区还没有成立业主委员会,2022年时,小区的社区居委会与某物业公司签订《小区临时物业委托服务协议》。约定由某物业公司为小区提供物业服务,约定了物业服务内容、服务期限、服务费用、物业的使用与维护等。陈先生认为当初居委会与物业公司签订服务协议时,很多业主并不同意,且陈先生认为物业的服务并不令人满意,询问律师社区居委会与物业公司签订的小区物业服务协议是否有效?
律师说法:居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。根据相关规定,因客观原因未能选举产生业主委员会,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会职责。陈先生的小区没有成立业主委员会,社区居委会与物业公司签订物业服务协议的初衷是为小区业主提供基本的物业服务,有利于广大业主的利益。且该协议未损害社会公共利益,未违反法律、行政法规的强制性规定,亦不存在《合同法》中规定的无效情形,是具有法律效应的。
问题6>>>
前期物业服务合同
对业主是否有约束力
2014年,李先生购买了某小区的一套住房,当时与物业公司签订了《入住合同》。李先生也看了开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》,约定由该物业公司对小区提供物业服务,合同期限自2013年5月1日起至2018年4月30日止,另约定合同规定的管理期满,合同继续顺延。前段时间,物业公司找到李先生,要求他交纳2018年5月至今的物业费,李先生认为小区物业的服务合同是由开发商签订的,自己并不是合同的签订方,且2018年5月已经过了合同约定的期限,询问律师这样的合同对业主还有约束力吗?
律师说法:《民法典》中有规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效,其效力及于全体业主。李先生作为小区的业主,亦与该物业公司签订了《入住合同》,各方均应按约履行各自的义务。虽然《前期物业服务合同》的合同期限为2018年4月30日止,但合同另约定,服务期满合同继续顺延。物业公司实际上是为小区提供物业服务至今。物业公司为小区提供了物业服务,李先生作为接受了物业服务的业主,是负有按约支付物业费的义务。
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