卖房者违约,法院强制过户卖方不守信,买方该咋应对
法官提醒:购房前“多跑腿”才能避免购房后“操碎心”
作者：潘立超
新闻 时间:2018年11月15日 来源:半岛都市报
半岛记者 潘立超
近日,市民王女士向半岛都市报反映,她去年通过Q房网想买一套海岸路的二手房,但是在签了购房合同之后,发现卖家刘某还有欠债,导致她看好的房子被查封后抵押了,王女士为尽快过户,替刘某把债还上之后,刘某看当时房价上涨又想趁机坐地起价,无奈之下,王女士只好将刘某告到了市北法院,最终法院通过判决进行了强制过户,如今王女士的房子已经顺利过户,但是前前后后的中介费、律师费、诉讼费以及替刘某还债等在购房款之外的费用加起来达到了20多万。除了王女士的遭遇之外,记者整理案例发现,买房时一旦遇到卖方违约,买方依然处于弱势地位。法官提醒:购房前“多跑腿”才能避免购房后“操碎心”。
案例一
买家胜诉代价也不小
记者联系上王女士时,王女士说起自己这次的买房经历,也是频频叹气:“我是2017年2月份的时候通过Q房网买了一套海岸路上的房子,卖家姓刘,准备卖了这套旧房买新房,售价120万余元(原价110万+10万税),当时很快就达成协议成交了,想不到后面的事情却一点也不顺。”
王女士告诉记者,在签了合同交了定金之后,在网签的时候却发现这套房子的卖家刘某之前和他人存在经济纠纷。王女士为了尽快过户,提出帮助刘某还债,在还债之后准备过户时,王女士发现这套房子因刘某新的债务被查封,并且网签过期。不仅如此,房主还要求王女士涨价之后再过户,王女士一气之下将刘某起诉到法院。
今年9月份,经过法院调解,最终要求刘某配合王女士完成过户,王女士虽然胜诉,但为此付出的代价也不小:“我先替刘某还债,连本代利是14万多,还有律师费六万多(起诉、强制执行、处理纠纷三部分)、诉讼费五千多、中介费近三万,各种费用加起来也花了20多万,真的是代价不小。”
案例二
卖方违约,买方难拿双倍定金
除了王女士的案例之外,记者发现,买房者面对卖方违约的情况,往往都处于十分被动的局面。在2017年3月,市民程女士曾向半岛都市报反映,她在当时通过黄岛的中驰房产,打算购买位于五台山路上的昆仑山庄青城时代的一套总价38万的房子,交给房东王先生1.5万元定金并签订了定金合同,但是第二天,王先生一家却表示房子不卖了。根据合同约定,房东违约,需要返还两倍定金,也就是3万元。但是在3月15日协商时,王先生表示只愿意在退还定金的基础上,赔偿1000元。
对于此事,记者当时也联系上了卖方王先生,王先生表示,房子是他妻子的,当时看房子、签合同、收定金都是他操作的,但是签了合同,妻子却不愿意了,因为多种原因导致房子不卖了。王先生当时向记者承认,确实他们存在违约的情况,也愿意返还定金15000元加上1000元的补偿,但是程女士要求的按照合同条款返还双倍定金三万元的要求有些无法接受。
近日,记者再次联系上了程女士了解情况,程女士又将报道之后的后续进展向记者进行了介绍:“对方一开始态度很强硬,最后答应赔给我一万块钱。”程女士表示,经过多次协商,最终双方达成了一致意见,最终卖方一家人向她退还定金,并且赔偿一万元,房子不卖了,她表示接受这个结果。
案例三
“维权路依然漫长”
市民孙女士曾在2017年9月份向半岛都市报反映,当年2月份她在即墨通过一家房产中介买了一套二手房,签订合同后,卖方以首付比例低,需要贷款等种种理由涨价,从原来的50万涨到了70万,协商不成后卖方决定不卖房子了,经过长时间的调解,双方并没有达成和解,于是孙女士将卖方告上法庭,经过庭审,法院判卖方违约,孙女士想让卖方按合约办事,但法院称该女士诉讼不当,相关要求不予支持。
近日,记者又联系上了孙女士,对于当时的法院判决,孙女士表示还会继续维权:“这个判决等于是赢者不赢,输者不输,虽然判了卖家违约,但是买家的诉讼请求也不予支持,我们没买到房子,现在耽误结婚等各种事情,目前已经二审了,但是还在调解当中,维权道路还是很难。”
法官提醒
购房前得“多跑腿”
对此,记者咨询了平度市人民法院法官,法官根据往年断案经验提醒买房者,为了防止出现买房纠纷,首先,要做好房产的背景调查。房产的权属情况可在房地产登记中心等相关部门查询,对于卖方人姓名与房地产登记簿登记姓名不一致的,权属分属多人(登记在多人名下)的,夫妻婚后购房整个买卖过程只出现一方的,一定要提高警惕,这些都属于房产纠纷的“高危区”。
此外还应注意房产此时是否正处于抵押或者出租状态,这都有可能导致房产无法过户的情况发生。还有一个重要的层面就是房产现在是否涉及纠纷,现在法院除涉隐私、涉密等依法不予以公开的法律文书外,全部在网上公开,购房前将卖家或者房产登记簿上的姓名等信息在网上搜索一下,可能帮你避免很多不必要的麻烦。
其次,作为买方一定要在整个购买过程中掌握主动地位,变更房产登记之前的所有签字都要谨慎,与商家或者中介的相关约定一切都以书面为准。签订房产合同时,一定要仔细研读合同条款,尤其是一些制式合同,最好是咨询律师等专业人士后再做决定。购房过程中的所有纸质材料(包括支付凭证等)都要留存好,如有需要可拍照、录音或录制视频作为证据以备不时之需。
最后,如果真的在房产交易过程中产生纠纷,不要寄希望于中介调解或感动卖家。咨询律师后,第一时间向法院起诉并向法院申请财产保全,防止在起诉过程中卖家转移房产,在案件审理过程中,如果达成合解,可以在法官的主持下签署调解协议,如果卖家没有拿出实质性的诚意,不要轻易撤诉,以防卖家利用撤诉的时间差搞“小动作”。
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